Kỹ năng thực hiện trợ giúp pháp lý các loại vụ việc tranh chấp về đất đai

Được sự hỗ trợ của Chương trình Phát triển Liên hợp quốc (UNDP), trong khuôn khổ dự án “Tăng cường pháp luật và tư pháp tại Việt Nam” do Liên minh Châu Âu tài trợ (Dự án EU JULE), các chuyên gia UNDP đã phối hợp với Cục Trợ giúp pháp lý Bộ Tư pháp Việt Nam xây dựng cuốn “Tài liệu hướng dẫn trợ giúp pháp lý các vụ việc đất đai” . Tạp chí Tòa án nhân dân xin giới thiệu nội dung liên quan đến kỹ năng thực hiện trợ giúp pháp lý các loại vụ việc tranh chấp về đất đai trong khuôn khổ tài liệu nói trên.

1. Đối với tranh chấp về đất đai trong thừa kế

– Khi thực hiện TGPL đối với các tranh chấp đất đai đối với chia thừa kế do người để lại di sản thừa kế không để lại di chúc, người thực hiện TGPL cần nắm rõ các quy định của pháp luật về thừa kế; xác định rõ nguyên nhân phát sinh tranh chấp, ví dụ: xác định chưa chính xác về hàng thừa kế, diện thừa kế, hoặc khi các đối tượng hưởng thừa kế không cảm thấy thỏa đáng đối với phần di sản được chia; đặc biệt, khi phát sinh đối tượng thừa kế nằm ngoài khả năng dự đoán của những người thuộc diện hưởng thừa kế (ví dụ: phát sinh con ngoài giá thú, con nuôi…) hoặc có trường hợp khởi kiện liên quan đến vấn đề hiệu lực của việc phân chia di sản thừa kế…

– Để xác định thời điểm mở thừa kế, người thực hiện TGPL cần nghiên cứu kỹ các Điều  611, Điều 633, Điều 636^], Án lệ số 05, 06/2016 và các văn bản hướng dẫn; thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm. Thời hiệu khởi kiện theo Bộ luật dân sự (BLDS) năm 2015 là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế.

– Xác định trạng thái di sản thừa kế là nhà đất và quyền SDĐ; nguồn gốc, quá trình biến đổi và thực trạng từng loại di sản, nghĩa vụ dân sự của người chết trước khi để lại di sản; công sức của người duy trì phát triển tài sản là di sản? Cần xác định được giá trị và thực trạng nhà, đất có tranh chấp (cần xuống khảo sát thực tế và xem xét việc đề nghị trưng cầu định giá); xác định thực tế khối bất động sản hiện đang được sử dụng như thế nào? Xem xét các yêu cầu của đương sự để phân chia di sản cho phù hợp (cần chú ý các tài liệu, chứng cứ liên quan đến hiện trạng khối bất động sản như: biên bản thẩm định tại chỗ và định giá, biên bản xác định hiện trạng tài sản, ai đang sử dụng thực tế di sản, thời gian sử dụng thực tế?…).

– Xác định di sản thừa kế trên cơ sở quy định của pháp luật bao gồm tài sản riêng của người chết và phần tài sản của người chết trong khối tài sản chung có thể là phần tài sản nằm trong tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất của vợ chồng hoặc nằm trong khối tài sản thuộc sở hữu chung theo phần với nhiều người khác tùy theo cách thức và căn cứ xác lập nên các hình thức sở hữu đó.

– Diện thừa kế theo pháp luật, thừa kế thế vị đã liệt kê đầy đủ hay chưa (lưu ý các trường hợp con nuôi, con ngoài giá thú, thai nhi, con riêng của vợ, của chồng,…).

– Chủ thể khởi kiện phải là người có quyền khởi kiện theo luật định như: trực tiếp tham gia trong quan hệ pháp luật, có năng lực hành vi tố tụng dân sự,… vụ việc mà đương sự kiện chưa có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án, cơ quan có thẩm quyền giải quyết; đơn khởi kiện còn nằm trong thời hiệu khởi kiện hay không? Trong trường hợp có thể hòa giải thì người thực hiện TGPL xem xét điều kiện và tư vấn hòa giải cho các bên đương sự.

      – Kiểm tra các loại tài liệu, giấy tờ trong hồ sơ vụ án:

• Đơn khởi kiện (theo mẫu);
• Các giấy tờ chứng minh nhân thân của người khởi kiện đối với người để lại di sản: Sổ hộ khẩu, Giấy khai sinh, Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc Hộ chiếu;
• Giấy chứng tử của người để lại di sản thừa kế;
• Di chúc hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế (nếu có); văn bản khai nhận di sản;
• Giấy tờ, tài liệu chứng minh quyền sở hữu của người để lại di sản và nguồn gốc di sản của người để lại di sản như Giấy chứng nhận quyền SDĐ, các Hợp đồng: mua bán nhà, hoặc tặng cho, hoặc thế chấp tại Ngân hàng vay nợ (nếu có);
• Các giấy tờ khác: Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã (nếu có), tờ khai từ chối nhận di sản (nếu có); chứng tử của thành viên khác trong gia đình (nếu có); giấy tờ chứng minh về các hàng thừa kế,…

2. Đối với tranh chấp về đất đai trong hôn nhân và gia đình

         Người thực hiện TGPL trong tranh chấp về đất đai trong hôn nhân và gia đình (HNGĐ) cần nghiên cứu kỹ để tư vấn cụ thể các quy định có liên quan đến vụ việc trong các văn bản pháp luật có liên quan (Luật HNGĐ các năm 1959, 1986, 2000 và 2014; Nghị quyết số 35/2000/QH10, các Nghị quyết của Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC), Án lệ số 03/2016) để xác định giá trị khối tài sản chung của vợ chồng hoặc phần giá trị mà họ phải thanh toán, họ được hưởng căn cứ vào giá giao dịch thực tế tại địa phương vào thời điểm xét xử, việc chia tài sản trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình mà ly hôn. Người thực hiện TGPL cũng cần nắm vững để thông tin cụ thể cho đối tượng các nguyên tắc chia tài sản được quy định tại Thông tư liên ngành^[7].

– Người thực hiện TGPL trong việc chia tài sản chung của vợ chồng có liên quan đến quyền quyền SDĐ của hộ gia đình cần phải kiểm tra, xem xét kỹ tài liệu, chứng cứ về thời gian sử dụng và công sức đóng góp của vợ chồng vào khối tài sản chung của gia đình trong thời kỳ hôn nhân để bảo đảm quyền lợi chính đáng của đương sự khi chia tài sản. Khi giải quyết yêu cầu của nguyên đơn, bị đơn, phải đảm bảo cả quyền lợi của người liên quan trong vụ kiện (Ngân hàng, chủ nợ, tài sản chung liên quan đến quyền lợi của người thứ ba như con cái, bố mẹ…).

– Cần thông báo cho đối tượng về nghĩa vụ án phí chia tài sản, làm rõ các quy định có liên quan (Luật phí và lệ phí năm 2015, Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016, Nghị quyết số 01/2012/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TANDTC) về giá ngạch.

– Trên cơ sở nghiên cứu hồ sơ vụ án, người thực hiện TGPL chuẩn bị tốt nội dung để tham gia phiên tòa như đề cương hỏi, dự kiến và giải quyết các tình huống phát sinh tại phiên tòa, dự thảo các luận chứng đại diện qua nghiên cứu hồ sơ để làm cơ sở đối chiếu với nội dung tuyên án của Hội đồng xét xử.

– Cũng cần chú ý quan hệ pháp luật, mục đích nguyên đơn yêu cầu khi khởi kiện để xác định điều kiện cần và đủ để Tòa án thụ lý giải quyết. Ví dụ, như trong trường hợp Tòa án giải quyết các vụ án xin ly hôn, khi chia tài sản chung của vợ chồng mà là quyền SDĐ thì không phải qua thủ tục hòa giải ở cơ sở theo Điều 203 Luật Đất đai (Luật ĐĐ) năm 2013, bởi vì quan hệ tranh chấp mà đương sự hướng tới là yêu cầu giải quyết về hôn nhân, chỉ khi Tòa án giải quyết cho ly hôn thì mới xem xét về tài sản nên việc chia tài sản chung là quyền quyền SDĐ trong quá trình giải quyết vụ án xin ly hôn không phải qua thủ tục hòa giải ở cơ sở.

– Cần kiểm tra hồ sơ vụ việc đã đủ các tài liệu và giấy tờ hay chưa:

• Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn;
• Giấy khai sinh của con (nếu có con);
• Các giấy tờ liên quan đến tài sản chung (nếu có yêu cầu chia tài sản);
• Các giấy tờ về nghĩa vụ dân sự, nợ chung (nếu có);
• Các giấy tờ tài liệu khác có liên quan như: chứng cứ xác định tình trạng hôn nhân qua sự phản ánh của cơ quan quản lý của vợ, chồng; tổ chức dân cư, đoàn thể, chính quyền địa phương;
• Các chứng cứ về chỗ ở, thu nhập, nghề nghiệp, điều kiện nuôi dưỡng con v.v…;
• Các thành viên khác trong hộ gia đình là người khuyết tật, người dưới 18 tuổi, người cao tuổi (nếu có).

3. Đối với tranh chấp về đất đai trong chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất

Điều quan trọng nhất là cần đánh giá tính chất hợp pháp của hợp đồng, xác định được quyền và nghĩa vụ của mỗi bên tham gia giao kết, việc vi phạm nghĩa vụ của họ, xác định được hợp đồng có đáp ứng các điều kiện có hiệu lực hay không; phải xem xét tại thời điểm các bên lập hợp đồng chuyển nhượng đất cho nhau, người đang SDĐ có quyền chuyển nhượng quyền cho người khác không? Cần nghiên cứu kỹ các quy định tại Điều 5 Luật ĐĐ 1987, khoản 2 Điều 3 Luật ĐĐ 1993, Điều 113, Điều 114, Điều 115 Luật ĐĐ 2003, Chương 11 Luật ĐĐ 2013 về quyền, nghĩa vụ của người SDĐ; tiểu mục 2 mục II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP, Nghị quyết số 03/2012/NQ- HĐTP , Nghị quyết số 04/2017/NQ- HĐTP, Pháp lệnh Hợp đồng dân sự 1991, Án lệ số 04/2016, lưu ý các biện pháp khẩn cấp tạm thời trong tố tụng dân sự theo hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/2020/NQ-HĐTP và các văn bản hướng dẫn có liên quan để đánh giá, nhận xét về hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực hay vô hiệu, các vi phạm và giải pháp. Người thực hiện TGPL cần xem xét về hậu quả pháp lý của hợp đồng, cụ thể:

+ Trong trường hợp hợp đồng không bị vô hiệu cần xem xét yêu cầu của các bên về việc buộc thực hiện hợp đồng hay hủy hợp đồng, xác định lỗi của bên dẫn đến hợp đồng không thực hiện được và thiệt hại xảy ra, tỷ lệ lỗi của các bên, thiệt hại tương đương với lỗi xảy ra.

+ Cần thông tin để đối tượng hiểu Tòa án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho quyền SDĐ là hợp pháp khi hợp đồng có đầy đủ các điều kiện sau đây: (i) Chủ thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho quyền SDĐ có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp; (ii) Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho quyền SDĐ hòan Tòan tự nguyện; (iii) Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho quyền SDĐ không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; (iv) Đất chuyển nhượng/tặng cho đã được cơ quan có thẩm quyền cấp GCN quyền SDĐ theo quy định; (v) Hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho quyền SDĐ được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực (trừ hoạt động kinh doanh bất động sản).

+ Người thực hiện TGPL cần lưu ý các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền SDĐ^[12]: (1) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền SDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền SDĐ; (2) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền SDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích SDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; (3) Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền SDĐ trồng lúa; (4). Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền SDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ vô hiệu^[13] khi hợp đồng này không thỏa mãn các điều kiện chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho quyền SDĐ^[14] căn cứ vào trường hợp cụ thể của điều luật tương ứng để xác định hợp đồng vô hiệu do vi phạm gì? Tòan bộ hay một phần? Đồng thời, xác định rõ hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu;

+ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho không có điều kiện: Trường hợp tài sản tặng cho là động sản, hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; trường hợp tài sản tặng cho là động sản mà luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản, hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản (Điều 458, 459 BLDS 2015).

+ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho có điều kiện: BLDS 2015 chưa có quy định cụ thể về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho có điều kiện mà chỉ quy định chung chung: “1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. 2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hòan thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện. 3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại” (Điều 462 BLDS 2015). Do đó, khi xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho có điều kiện sẽ áp dụng quy định về tặng cho động sản – Điều 458 BLDS 2015 và tặng cho bất động sản – Điều 459 BLDS 2015.

+ Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ vô hiệu, thì Tòa án buộc bên nhận chuyển nhượng trả lại đất cho bên chuyển nhượng; bên chuyển nhượng nhận lại đất và trả lại những gì đã nhận cho bên nhận chuyển nhượng quyền SDĐ. Tuy nhiên, theo quy định, thì bên có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ vô hiệu mà gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia; do đó, để có căn cứ giải quyết hậu quả củ  a hợp đồng vô hiệu, cần xem xét thật cụ thể loại vi phạm (ví dụ, một bên bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền SDĐ hoặc việc chuyển nhượng quyền SDĐ là hợp pháp): (i) Khi bên chuyển nhượng do vô ý hay cố ý bằng các hành vi hoặc thủ đoạn gian dối làm cho bên nhận chuyển nhượng tin tưởng là bên chuyển nhượng có quyền SDĐ hợp pháp như cung cấp các giấy tờ, tài liệu có xác nhận của chính quyền, hoặc có các nhân chứng xác nhận v.v… và cam đoan, khẳng định quyền SDĐ là của mình hoặc có hành vi gian dối để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN quyền SDĐ và sử dụng các giấy tờ này làm bằng chứng để cho bên nhận chuyển nhượng tin và giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ đó; (ii) Bên nhận chuyển nhượng bị coi là có lỗi khi do vô ý hay cố ý có hành vi hoặc thủ đoạn gian dối làm cho bên chuyển nhượng tưởng nhầm là tài sản đặt cọc, tài sản để thực hiện nghĩa vụ thuộc quyền sở hữu của bên nhận chuyển nhượng nên đã giao kết hoặc giao đất cho bên nhận chuyển nhượng.

+ Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ vô hiệu do lỗi của hai bên, thì Tòa án phải xác định mức độ lỗi của mỗi bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên.Trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định như sau: (i) Nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ vô hiệu, thì mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại; nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên. (ii) Nếu bên nhận chuyển nhượng có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ vô hiệu, thì bên chuyển nhượng chỉ phải trả cho bên nhận chuyển nhượng số tiền đã nhận và bên nhận chuyển nhượng phải giao lại đất cho bên chuyển nhượng (nếu đã nhận); nếu bên nhận chuyển nhượng có lỗi làm cho đất bị thoái hóa, giảm giá trị sử dụng thì phải bồi thường khoản tiền do bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu do bên nhận chuyển nhượng quyền SDĐ làm đất bị thoái hoá, giảm giá trị… Trong trường hợp giá trị đất giảm mà bên chuyển nhượng bị thiệt hại thì bên nhận chuyển nhượng phải bồi thường cho bên chuyển nhượng khoản tiền chênh lệch giá giữa giá trị quyền SDĐ do các bên thỏa thuận trong hợp đồng với giá trị quyền SDĐ theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có. (iii) Nếu bên chuyển nhượng có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ bị vô hiệu, thì bên chuyển nhượng phải trả cho bên nhận chuyển nhượng số tiền đã nhận và bên nhận chuyển nhượng phải giao lại đất cho bên chuyển nhượng (nếu đã nhận). Trong trường hợp có sự chênh lệch giá trị đất mà bên nhận chuyển nhượng bị thiệt hại thì bên chuyển nhượng phải bồi thường khoản tiền chênh lệch giá; khoản tiền chênh lệch được tính theo tỷ lệ số tiền bên nhận chuyển nhượng quyền SDĐ đã trả. (iv) Nếu trong thời gian quản lý, bên nhận chuyển nhượng quyền SDĐ đã cải tạo, hoặc trồng cây, làm nhà trên đất tranh chấp (thuộc trường hợp hai bên cùng có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu, hoặc do bên chuyển nhượng có lỗi) làm tăng giá trị tài sản thì khi nhận lại đất bên chuyển nhượng phải thanh toán cho bên nhận chuyển nhượng phần giá trị tăng thêm đó, trừ trường hợp bên chuyển nhượng có phản đối hoặc cơ quan có thẩm quyền không cho phép mà bên nhận chuyển nhượng vẫn cố tình cải tạo, trồng cây,… trên đất.

+ Việc xác định thiệt hại khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ vô hiệu thì Tòa án cần xác định thiệt hại gồm: (i) Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm thoái hóa đất; (ii) Khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư tạo ra giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm… trên đất; (iii) Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ không có đặt cọc thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền SDĐ do các bên thoả thuận với giá trị quyền SDĐ theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.

+ Để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Tòa án sẽ tiến hành định giá rõ giá trị quyền SDĐ và xác định thiệt hại về đất nếu các đương sự không thoả thuận được trên cơ sở yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Giá trị quyền SDĐ được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm. Trong trường hợp UBND cấp tỉnh nơi có đất đang có quy định giá đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền SDĐ theo giá thị trường tại địa phương hoặc các trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng đất tại địa phương, thì Tòa án có thể căn cứ vào giá do UBND quy định hoặc giá niêm yết của các trung tâm giao dịch để xác định giá trị quyền SDĐ, mà không nhất thiết phải thành lập hội đồng định giá. Trong trường hợp này, cần phải có căn cứ xác định giá quyền SDĐ do UBND quy định hoặc giá quyền SDĐ do trung tâm giao dịch bất động sản niêm yết là hoàn toàn phù hợp với giá thị trường vào thời điểm xét xử sơ thẩm (có lưu trong hồ sơ tài liệu, chứng cứ thể hiện giá mà UBND tỉnh quy định là phù hợp với giá thị trường). Trách nhiệm chịu chi phí cho việc định giá do các đương sự phải chịu tương ứng với phần nghĩa vụ của họ. Trong trường hợp đương sự có yêu cầu định giá lại, thì người có yêu cầu phải tạm ứng trước chi phí cho việc định giá lại và Tòa án sẽ quyết định ai phải chịu chi phí định giá tuỳ thuộc vào kết quả xét xử.

+ Khi đánh giá chứng cứ và áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp đất đai, cần lưu ý không chỉ xem xét nguồn gốc đất có tranh chấp mà phải xem xét, nghiên cứu cả quá trình SDĐ, kê khai xin cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ của đương sự; xem xét đến những quy định về đảm bảo của Nhà nước cho người SDĐ tại khoản 5 Điều 26 Luật ĐĐ 2013, theo đó Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai: đất đã hiến tặng cho Nhà nước, đất đã góp vào Hợp tác xã, đất bị tịch thu, trưng thu….

+ Thời hiệu khởi kiện theo quy định của BLDS 2015: (i) Không hạn chế về thời hiệu khởi kiện nên không áp dụng thời hiệu khởi kiện tranh chấp về quyền SDĐ; (ii) Đối với tranh chấp quyền SDĐ của những người SDĐ khi thực hiện các giao dịch thông qua hình thức hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền SDĐ thì áp dụng quy định về thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về hợp đồng là 03 năm (02 năm theo BLDS 2005), kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ đất đai bị xâm phạm; (iii) Đối với tranh chấp về thừa kế quyền SDĐ thì thời hiệu khởi kiện chia thừa kế là 30 năm (10 năm theo BLDS 2005), kể từ thời điểm mở thừa kế. BLDS 2015 quy định thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế.

+ Hồ sơ khởi kiện đối với tranh chấp đất thông thường bao gồm: các giấy tờ chứng minh tư cách chủ thể kiện, giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất. Trường hợp tranh chấp về các giao dịch về đất phải có các giấy tờ về giao dịch… Theo quy định tại Điều 202, 203 Luật ĐĐ 2013, hòa giải tranh chấp đất đai tại cấp cơ sở là thủ tục đầu tiên trong quá trình giải quyết vụ việc. Kết quả hòa giải cấp cơ sở (có thể không thành hoặc không thể hòa giải được) là điều kiện bắt buộc để Tòa án thụ lý giải quyết vụ án. Vì vậy, trước khi đối tượng khởi kiện ra Tòa, người thực hiện TGPL cần hướng dẫn họ làm thủ tục hòa giải cấp cơ sở đối với loại tranh chấp này; chứng cứ cần thu thập là biên bản hòa giải cấp cơ sở nằm trong các giấy tờ cần thiết trong hồ sơ khởi kiện để Tòa án thụ lý yêu cầu khởi kiện của đương sự.

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền SDĐ, quyền SDĐ và tài sản gắn liền với đất đã được công chứng hoặc chứng thực; hoặc các loại giấy tờ chứng minh việc chuyển nhượng hoặc tặng cho;
• Văn bản về thừa kế quyền SDĐ, quyền SDĐ và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
• Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc);
• Bản sao Chứng minh nhân dân + Sổ hộ khẩu của hai bên nhận chuyển nhượng, tặng cho;
• Đối với các trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân;
• Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước;
• Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc/nếu có).

TẠ ĐÌNH TUYÊN