Khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội, một trong những vấn đề được người dân quan tâm nhất là tiền bồi thường sẽ được tính theo mức giá nào. Nhiều người cho rằng giá đền bù sẽ bằng giá mua bán thực tế trên thị trường, trong khi cũng có ý kiến cho rằng chỉ áp dụng theo bảng giá đất do Nhà nước ban hành. Thực tế, việc xác định mức bồi thường phụ thuộc vào quy định của Luật Đất đai và từng trường hợp cụ thể.
Đối với Hà Nội, bảng giá đất do UBND Thành phố ban hành là cơ sở quan trọng trong quản lý đất đai, tuy nhiên khi tính tiền bồi thường trong nhiều trường hợp thu hồi đất, cơ quan nhà nước sẽ áp dụng giá đất cụ thể được xác định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, chứ không phải mặc nhiên áp dụng bảng giá đất.
Bảng giá đất là gì?
Bảng giá đất là văn bản do UBND cấp tỉnh ban hành, quy định giá của từng loại đất theo từng khu vực, tuyến đường và vị trí trên địa bàn. Bảng giá này được sử dụng làm căn cứ trong nhiều hoạt động quản lý đất đai như:
- Tính một số nghĩa vụ tài chính về đất đai.
- Tính thuế, phí và lệ phí liên quan đến đất.
- Xác định tiền sử dụng đất trong một số trường hợp theo quy định.
- Làm căn cứ trong một số trường hợp bồi thường và quản lý đất đai.
Tại Hà Nội, thành phố đã ban hành bảng giá đất mới để áp dụng từ năm 2026 theo quy định hiện hành, thay thế giai đoạn trước.
Bảng giá đất ảnh hưởng như thế nào đến tiền đền bù?
Bảng giá đất có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi, nhưng không phải lúc nào cũng là mức giá cuối cùng dùng để tính tiền bồi thường.
Trong thực tế, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào:
- Loại đất bị thu hồi.
- Vị trí thửa đất.
- Mục đích sử dụng đất.
- Điều kiện được bồi thường.
- Giá đất cụ thể được xác định theo quy định pháp luật (nếu thuộc trường hợp phải xác định giá đất cụ thể).
Do đó, hai hộ gia đình có diện tích đất giống nhau nhưng khác vị trí, loại đất hoặc điều kiện pháp lý vẫn có thể nhận mức bồi thường khác nhau.
So sánh bảng giá đất với giá thị trường
Đây là vấn đề thường gây nhiều băn khoăn.
Bảng giá đất
Là mức giá do Nhà nước ban hành, được xây dựng theo quy định pháp luật và áp dụng thống nhất trong từng thời kỳ. Giá này thường ổn định hơn và phục vụ công tác quản lý nhà nước.
Giá thị trường
Là mức giá hình thành từ giao dịch thực tế giữa người mua và người bán tại từng thời điểm.
Giá thị trường có thể thay đổi rất nhanh do nhiều yếu tố như:
- Quy hoạch.
- Hạ tầng giao thông.
- Nguồn cung và nhu cầu.
- Vị trí thửa đất.
- Khả năng sinh lời của bất động sản.
Vì vậy, trong nhiều khu vực của Hà Nội, giá giao dịch thực tế có thể cao hơn hoặc thấp hơn bảng giá đất do Nhà nước công bố.
Tuy nhiên, khi Nhà nước thu hồi đất, người dân không nên mặc nhiên lấy giá mua bán trên thị trường làm căn cứ yêu cầu bồi thường mà cần xem phương án bồi thường được xác định theo đúng quy định của pháp luật hay chưa.
Khi nào áp dụng giá đất cụ thể?
Theo Luật Đất đai năm 2024, trong trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất cụ thể là căn cứ quan trọng để tính tiền bồi thường trong các trường hợp pháp luật quy định.
Giá đất cụ thể được UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường sau khi thực hiện quy trình xác định giá theo quy định.
Việc xác định giá đất cụ thể thường được thực hiện trên cơ sở:
- Thu thập thông tin thị trường.
- Điều kiện thực tế của khu đất.
- Mục đích sử dụng.
- Vị trí.
- Hạ tầng kỹ thuật.
- Hạ tầng xã hội.
- Khả năng sinh lợi.
- Các phương pháp định giá đất theo quy định.
Do đó, trong nhiều dự án, giá đất cụ thể có thể khác với bảng giá đất đang được công bố.
Các yếu tố làm tăng hoặc giảm mức bồi thường
Ngoài giá đất, còn nhiều yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền người dân được nhận.
1. Loại đất
Đất ở thường có mức bồi thường cao hơn đất nông nghiệp hoặc đất sản xuất.
2. Vị trí thửa đất
Đất mặt đường, đất ở trung tâm, khu vực có hạ tầng phát triển thường có giá trị cao hơn so với đất trong ngõ hoặc khu vực xa trung tâm.
3. Diện tích được công nhận
Chỉ phần diện tích đủ điều kiện được bồi thường mới được tính theo quy định.
4. Nguồn gốc sử dụng đất
Đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý thường thuận lợi hơn trong quá trình xác định mức bồi thường.
5. Nhà và tài sản trên đất
Ngoài tiền bồi thường về đất, người dân còn có thể được bồi thường đối với:
- Nhà ở.
- Công trình xây dựng.
- Cây lâu năm.
- Hoa màu.
- Vật kiến trúc.
- Hệ thống điện, nước và các tài sản hợp pháp khác.
6. Các khoản hỗ trợ
Trong nhiều trường hợp, người bị thu hồi đất còn được xem xét:
- Hỗ trợ ổn định đời sống.
- Hỗ trợ chuyển đổi nghề.
- Hỗ trợ tái định cư.
- Hỗ trợ thuê nhà.
- Hỗ trợ di chuyển.
- Các khoản hỗ trợ khác theo quy định của địa phương.
Những khoản hỗ trợ này có thể làm tăng đáng kể tổng số tiền hoặc quyền lợi mà người dân được hưởng.
Người dân cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?
Khi nhận được thông báo thu hồi đất, người dân nên:
- Kiểm tra kỹ diện tích đất và loại đất ghi trong hồ sơ.
- Đối chiếu phương án bồi thường với hiện trạng sử dụng đất.
- Kiểm tra việc xác định tài sản trên đất.
- Yêu cầu giải thích rõ căn cứ xác định mức bồi thường nếu có thắc mắc.
- Thực hiện quyền khiếu nại theo quy định nếu cho rằng phương án bồi thường chưa phù hợp.
Đối với những vụ việc có giá trị lớn hoặc hồ sơ pháp lý phức tạp, việc tham khảo ý kiến luật sư sẽ giúp người dân đánh giá chính xác quyền lợi của mình và lựa chọn phương án xử lý phù hợp.
Tư vấn pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng – Công ty Luật Việt Phú
Việc xác định mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không chỉ phụ thuộc vào bảng giá đất mà còn liên quan đến giá đất cụ thể, nguồn gốc sử dụng đất, loại đất, tài sản trên đất và nhiều yếu tố pháp lý khác. Nếu không nắm rõ quy định, người dân có thể gặp khó khăn trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Công ty Luật Việt Phú cung cấp dịch vụ:
- Tư vấn quy định về bảng giá đất và giá đất cụ thể.
- Đánh giá tính hợp pháp của phương án bồi thường.
- Tư vấn điều kiện được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Hỗ trợ khiếu nại, khởi kiện các quyết định liên quan đến thu hồi đất và bồi thường.
- Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước và bảo vệ quyền lợi trong các tranh chấp về đất đai.
Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, Công ty Luật Việt Phú luôn sẵn sàng đồng hành cùng khách hàng, giúp giải quyết hiệu quả các vướng mắc về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, bảo đảm tối đa quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định của pháp luật.
