Câu hỏi: “Chào luật sư! Tôi tên Nga hiện đang gặp trục trặc 1 số vấn đề liên quan đến pháp luật về quyền sử dụng đất. Nhà tôi có 1 mảnh đất rộng 200m2, trên đó có xây nhà cấp 4. Ở được 1 thời gian thì có làm giấy chuyển nhượng đất bằng tay và bán nhà cho ông bà A nhưng ông bà A mới đặt cọc cho nhà tôi 20 triệu trong tổng giá trị bán thỏa thuận là 140 triệu, hẹn nhà tôi làm xong giấy tờ sổ đỏ đứng tên ông bà A thì mới trao hết tiền. Trong thời gian đó nhà tôi có cho ông bà A vào ở trước, hiện tại giấy tờ chuyển tên sổ đỏ chưa làm được thì ông bà A do làm ăn thất bát đã bỏ trốn. Vậy xin hỏi nhà tôi có quyền sử dụng nhà và đất đã bán cho ông bà A mà chưa trả hết tiền và chưa có sổ đỏ đứng tên ông bà A được không? Sổ đỏ vẫn đang đứng tên tôi. Mong được luật sư tư vấn và phản hồi gấp. Tôi xin chân thành cảm ơn Chào luật sư!”
Trả lời:
Dựa vào thông tin khách hàng cung cấp chúng tôi tư vấn sơ bộ như sau:
TH1:Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có hiệu lực.
Theo quy định tại Khoản 2, Điều 689 Bộ Luật Dân sự 2005 và Điểm a, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013 thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản và phải được công chức hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng là thời điểm hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.
Như vậy, nếu như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của khách hàng chưa được công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng chuyển nhượng này chưa có giá trị về pháp lý (chưa có hiệu lực). Khách hàng vẫn là người có quyền sử dụng hợp pháp của mảnh đất đó.
* Lưu ý: Đối với hợp đồng chuyển nhượng trước ngày 1/7/2004 không bắt buộc phải có công chứng, chứng thực vì vậy hợp đồng được giao kết giữa bạn và bên B nếu đáp ứng các điều kiện về năng lực giao kết hợp đồng dân sự cũng như không trái với quy định pháp luật về nội dung hợp đồng (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và có người làm chứng thì hợp đồng giữa 2 bên được pháp luật thừa nhận.
TH2.Hợp đồng có giá trị pháp lý.
Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được các bên tự do thỏa thuận ý chí và đã được công chứng, chứng thực thì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất này vẫn có giá trị pháp lý. Việc ông/bà A bỏ trốn vì vỡ nợ không làm mất đi hiệu lực của hợp đồng đó.
Lời khuyên: Vì ông/bà A vỡ nợ bỏ trốn, nên không có gì để đảm bảo sau khi khách hàng làm xong thủ tục xong thì vợ/chồng ông A sẽ trả lốt số tiền còn lại. Vì vậy, để đảm bảo an toàn Khách hàng nên tạm dừng việc làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất lại. Sau đó khách hàng nên mang các giấy tờ như bản sao giấy tờ viết tay và các giấy tờ có liên quan khác đến cơ quan chúng tôi để có được lời khuyên chi tiết và chính xác nhất.
