Thủ tục nhập sổ đỏ (hợp thửa đất) tại Việt Nam năm 2025 được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 1/8/2024), Nghị định 101/2024/NĐ-CP, và các quy định địa phương. Hợp thửa là quá trình gộp nhiều thửa đất liền kề của cùng một người sử dụng hoặc nhiều người sử dụng vào một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mới. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về điều kiện, hồ sơ, trình tự thực hiện, chi phí và lưu ý quan trọng:
1. Điều kiện hợp thửa đất
Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn, để hợp thửa đất, cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Các thửa đất phải liền kề nhau: Các thửa đất cần nhập vào một sổ đỏ phải có ranh giới tiếp giáp.
- Cùng mục đích sử dụng đất: Các thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng (ví dụ: đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp).
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp pháp. Nếu một trong các thửa chưa có sổ đỏ, cần làm thủ tục cấp sổ đỏ trước.
- Không có tranh chấp: Các thửa đất không có tranh chấp về quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Không bị kê biên: Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Còn thời hạn sử dụng đất: Các thửa đất phải còn trong thời hạn sử dụng theo quy định.
- Phù hợp quy hoạch: Thửa đất sau khi hợp thửa không vi phạm quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng tại địa phương.
- Người sử dụng đất: Có thể là một hoặc nhiều người cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận mới, nhưng cần có văn bản thỏa thuận (nếu nhiều người).
Lưu ý: Nếu hợp thửa liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho, hoặc thừa kế, cần đảm bảo hợp đồng công chứng/chứng thực theo Luật Công chứng 2014.
2. Hồ sơ hợp thửa đất
Theo Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (vẫn áp dụng) và Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ hợp thửa bao gồm:
- Đơn đề nghị hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK hoặc Mẫu số 01/ĐK (ban hành kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP).
- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) của tất cả các thửa đất cần hợp thửa.
- Giấy tờ tùy thân:
- CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của người sử dụng đất (bản sao công chứng).
- Nếu hợp thửa liên quan đến nhiều người, cần giấy tờ của tất cả các bên.
- Văn bản thỏa thuận (nếu có):
- Văn bản thỏa thuận hợp thửa (công chứng/chứng thực) nếu hợp thửa từ nhiều người sử dụng đất.
- Hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng (công chứng/chứng thực) nếu hợp thửa liên quan đến giao dịch chuyển quyền sử dụng đất.
- Bản sao công chứng các giấy tờ khác (nếu cần):
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 (nếu có).
- Quyết định/bản án của tòa án, văn bản hòa giải thành, hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai (nếu liên quan).
Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
3. Trình tự thực hiện thủ tục hợp thửa
Theo Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trình tự hợp thửa như sau:
- Nộp hồ sơ:
- Địa điểm:
- Bộ phận một cửa của UBND cấp tỉnh/huyện/xã (theo quy định địa phương).
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) hoặc VPĐKĐĐ.
- UBND cấp xã (nếu địa phương cho phép).
- Hình thức nộp:
- Trực tiếp tại cơ quan.
- Online qua Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh (nếu có).
- Qua bưu chính hoặc tại địa điểm thỏa thuận.
- Cơ quan tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu thiếu hoặc không hợp lệ, trong vòng 3 ngày làm việc, cơ quan sẽ thông báo để bổ sung.
- Địa điểm:
- Xử lý hồ sơ:
- VPĐKĐĐ hoặc Chi nhánh VPĐKĐĐ thẩm tra hồ sơ, đo đạc địa chính (nếu cần), cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
- Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính:
- Người sử dụng đất nộp các khoản thuế, phí, lệ phí (xem chi tiết ở mục 4).
- VPĐKĐĐ gửi thông báo nghĩa vụ tài chính cho người nộp hồ sơ.
- Cấp Giấy chứng nhận mới:
- Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, VPĐKĐĐ cấp Giấy chứng nhận mới cho thửa đất sau khi hợp thửa.
- Các Giấy chứng nhận cũ được thu hồi.
- Kết quả được trả trong vòng 3 ngày làm việc kể từ ngày ký Giấy chứng nhận.
- Nhận kết quả:
- Người nộp hồ sơ nhận Giấy chứng nhận mới tại nơi nộp hồ sơ hoặc qua UBND cấp xã (nếu nộp tại xã).
Thời gian xử lý:
- Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ (theo Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 14 Luật Đất đai 2024).
- Đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, thời gian có thể tăng thêm 5 ngày.
- Thời gian không tính các giai đoạn thực hiện nghĩa vụ tài chính, xử lý vi phạm, hoặc trưng cầu giám định.
4. Chi phí hợp thửa đất
Các khoản chi phí khi hợp thửa bao gồm:
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận:
- Do HĐND cấp tỉnh quy định, thường dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.
- Phí đo đạc địa chính (nếu cần):
- Tùy thuộc vào đơn vị cung cấp dịch vụ đo đạc (không phải khoản nộp cho Nhà nước). Chi phí phụ thuộc vào diện tích đất và địa phương.
- Phí thẩm định hồ sơ:
- Do HĐND cấp tỉnh quy định, mức thu khác nhau giữa các địa phương.
- Lệ phí trước bạ (nếu hợp thửa gắn với chuyển nhượng/tặng cho):
- Công thức: Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x 0,5%.
- Giá tính lệ phí trước bạ dựa trên bảng giá đất của UBND tỉnh.
- Miễn lệ phí trước bạ trong các trường hợp:
- Hợp thửa giữa cha mẹ và con cái, vợ chồng, anh chị em ruột, ông bà nội/ngoại với cháu nội/ngoại, cha mẹ nuôi với con nuôi.
- Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) (nếu hợp thửa gắn với chuyển nhượng):
- Thuế suất: 2% giá chuyển nhượng (không phụ thuộc vào việc có thu nhập hay không).
- Miễn thuế TNCN trong các trường hợp:
- Hợp thửa để tặng cho, chuyển nhượng giữa cha mẹ và con cái, vợ chồng, anh chị em ruột, ông bà nội/ngoại với cháu nội/ngoại, cha mẹ nuôi với con nuôi.
- Phí công chứng/chứng thực:
- Nếu hợp thửa gắn với hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng, hoặc văn bản thỏa thuận hợp thửa, cần công chứng/chứng thực. Chi phí tùy thuộc vào giá trị hợp đồng và quy định của tổ chức công chứng.
Lưu ý: Nếu chỉ hợp thửa mà không chuyển nhượng/tặng cho, người dân chỉ nộp phí đo đạc (nếu có) và lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Các khoản thuế TNCN và lệ phí trước bạ chỉ áp dụng khi có giao dịch chuyển quyền sử dụng đất.
5. Lưu ý quan trọng
- Kiểm tra quy định địa phương: Một số tỉnh/thành phố có quy định riêng về điều kiện hợp thửa, đặc biệt liên quan đến quy hoạch hoặc mục đích sử dụng đất. Hãy liên hệ UBND cấp tỉnh hoặc VPĐKĐĐ để xác nhận.
- Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ: Hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ sẽ làm kéo dài thời gian xử lý. Nên kiểm tra kỹ các giấy tờ trước khi nộp.
- Công chứng văn bản thỏa thuận: Nếu hợp thửa từ nhiều người sử dụng đất, cần lập văn bản thỏa thuận hợp thửa và công chứng/chứng thực tại tổ chức công chứng hoặc UBND cấp xã.
- Trường hợp đặc biệt:
- Nếu các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước khi hợp thửa.
- Đất nằm trong khu vực quy hoạch hoặc có tranh chấp sẽ bị từ chối hợp thửa.
- Tham khảo dịch vụ pháp lý: Nếu gặp khó khăn, bạn có thể liên hệ các văn phòng luật sư hoặc VPĐKĐĐ để được hỗ trợ.
6. Một số câu hỏi thường gặp
- Hợp thửa đất mất bao lâu?
- Không quá 15 ngày làm việc (có thể thêm 5 ngày ở vùng sâu, vùng xa).
- Hợp thửa đất có mất thuế không?
- Miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ nếu hợp thửa giữa cha mẹ và con cái, vợ chồng, anh chị em ruột, ông bà nội/ngoại với cháu nội/ngoại, cha mẹ nuôi với con nuôi (cần giấy tờ chứng minh quan hệ).
- Các thửa đất khác mục đích sử dụng có hợp thửa được không?
- Không, cần chuyển mục đích sử dụng đất để thống nhất trước khi hợp thửa.
7. Nguồn tham khảo
Thông tin trên được tổng hợp từ các nguồn pháp lý uy tín và các quy định mới nhất năm 2025, bao gồm:
- Luật Đất đai 2024
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT
- Quyết định của UBND các tỉnh/thành phố
Nếu bạn cần hỗ trợ thêm về quy định cụ thể tại địa phương (tỉnh/thành phố) hoặc mẫu đơn, vui lòng cung cấp thông tin chi tiết để tôi hướng dẫn chính xác hơn!
