Từ ngày 01/07/2026, Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 chính thức có hiệu lực với nhiều thay đổi quan trọng về quản lý hoạt động xây dựng, trong đó có quy định về giấy phép xây dựng, điều kiện miễn giấy phép xây dựng và thủ tục cấp phép xây dựng nhà ở.
Đây là nội dung được nhiều người dân quan tâm, đặc biệt đối với những gia đình đang chuẩn bị xây nhà phố, nhà ở riêng lẻ, nhà ở tại đô thị hoặc khu vực nông thôn.
Liệu xây nhà dưới 7 tầng có phải xin giấy phép xây dựng không? Nhà có diện tích dưới 500m² được miễn giấy phép trong trường hợp nào? Xây nhà trên đất đã có sổ đỏ có cần xin giấy phép xây dựng? Trường hợp nào vẫn phải thực hiện thủ tục trước khi khởi công?
Nắm rõ các điểm mới về giấy phép xây dựng từ 01/07/2026 sẽ giúp chủ nhà chủ động chuẩn bị hồ sơ, hạn chế rủi ro pháp lý và tránh phát sinh chi phí không đáng có.
1. Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ ngày 01/07/2026
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2026.
Tuy nhiên, cần lưu ý một điểm quan trọng: Khoản 2, khoản 3 Điều 43, Điều 71 và các khoản 3, 4, 5 Điều 95 đã có hiệu lực từ ngày 01/01/2026.
Điều này có nghĩa là một số quy định về cấp giấy phép xây dựng và các trường hợp miễn giấy phép đã được áp dụng trước ngày 01/07/2026, không phải đợi đến tháng 7 mới bắt đầu thực hiện.
Đây là thông tin quan trọng khi xác định quy định áp dụng đối với hồ sơ xây dựng và kế hoạch khởi công của gia đình.
Nguồn: Luật Xây dựng số 135/2025/QH15.
2. Điểm mới đáng chú ý: Mở rộng trường hợp được miễn giấy phép xây dựng
Một trong những nội dung được quan tâm nhất là quy định miễn giấy phép xây dựng đối với một số công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ quy mô nhỏ.
Theo điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, nhà ở riêng lẻ có thể thuộc trường hợp miễn giấy phép xây dựng nếu đáp ứng đồng thời các điều kiện:
- Quy mô dưới 07 tầng.
- Tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m².
- Không thuộc những khu vực bị loại trừ theo quy định.
Các khu vực bị loại trừ bao gồm những khu chức năng, khu vực phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn, khu vực xây dựng được xác định trong các quy hoạch tương ứng và khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc theo nội dung luật quy định.
Như vậy, điều kiện miễn giấy phép không chỉ phụ thuộc vào số tầng và diện tích sàn mà còn phụ thuộc vào vị trí xây dựng.
Ví dụ: Một gia đình dự định xây nhà 3 tầng, tổng diện tích sàn 300m². Nếu nhà nằm trong khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc thuộc trường hợp bị loại trừ thì không thể chỉ căn cứ vào quy mô nhỏ để kết luận được miễn giấy phép.
Ngược lại, nếu công trình đáp ứng đầy đủ các điều kiện miễn giấy phép theo luật, chủ nhà có thể thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng.
Nguồn: Điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025.
3. Xây nhà dưới 7 tầng có phải xin giấy phép xây dựng không?
Đây là câu hỏi thường gặp khi người dân tìm hiểu quy định mới về giấy phép xây dựng nhà ở.
Câu trả lời là: Không phải mọi nhà ở dưới 7 tầng đều được miễn giấy phép xây dựng.
Để xác định chính xác, cần kiểm tra đồng thời:
Thứ nhất, quy mô công trình: Nhà ở phải đáp ứng điều kiện dưới 07 tầng và tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m² đối với trường hợp miễn phép đang xét.
Thứ hai, vị trí xây dựng: Cần xác định thửa đất có thuộc khu vực quy hoạch, khu vực phát triển đô thị, khu chức năng hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc bị loại trừ hay không.
Thứ ba, tính chất công trình: Xác định công trình có phải nhà ở riêng lẻ hay thuộc dự án, công trình có tính chất pháp lý khác.
Thứ tư, các trường hợp miễn giấy phép khác: Cần kiểm tra các căn cứ miễn phép riêng nếu công trình thuộc dự án hoặc trường hợp đặc thù.
Vì vậy, trước khi khởi công, người dân nên kiểm tra thông tin quy hoạch và điều kiện pháp lý của thửa đất tại cơ quan có thẩm quyền.
4. Những trường hợp vẫn phải xin giấy phép xây dựng
Theo nguyên tắc tại Điều 43 Luật Xây dựng 2025, trước khi khởi công, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được miễn theo quy định.
Nhà ở có thể vẫn phải xin giấy phép nếu không đáp ứng điều kiện miễn giấy phép.
Một số tình huống cần đặc biệt lưu ý:
- Nhà ở nằm trong khu vực thuộc diện bị loại trừ khỏi trường hợp miễn phép.
- Nhà có tổng diện tích sàn xây dựng từ 500m² trở lên.
- Nhà có quy mô từ 7 tầng trở lên và không thuộc trường hợp miễn phép khác.
- Công trình không đáp ứng điều kiện miễn giấy phép theo pháp luật hiện hành.
Cần phân biệt giữa trường hợp phải xin giấy phép và trường hợp được miễn giấy phép nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thông báo khởi công hoặc cung cấp hồ sơ theo quy định.
Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp miễn giấy phép theo điểm g khoản 2 Điều 43, khoản 3 Điều 43 có quy định ngoại lệ về thông báo khởi công. Người dân cần đối chiếu đúng loại công trình và trường hợp áp dụng.
5. Miễn giấy phép xây dựng có đồng nghĩa với được xây dựng tự do?
Câu trả lời là không.
Việc được miễn giấy phép xây dựng không có nghĩa là chủ nhà được xây dựng tùy ý, không cần quan tâm đến quy hoạch, đất đai hoặc an toàn công trình.
Ngay cả khi thuộc trường hợp miễn giấy phép, chủ nhà vẫn cần chú ý:
- Sử dụng đất đúng mục đích theo quy định.
- Bảo đảm ranh giới, mốc giới xây dựng.
- Tuân thủ các quy định về quy hoạch và quản lý kiến trúc áp dụng.
- Bảo đảm an toàn kết cấu công trình.
- Không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của hộ liền kề.
- Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, môi trường và hạ tầng kỹ thuật trong trường hợp pháp luật yêu cầu.
Đặc biệt, xây dựng trên đất chưa đủ điều kiện pháp lý, đất đang tranh chấp hoặc xây dựng lấn ranh có thể dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng.
Chủ nhà không nên hiểu nhầm rằng miễn giấy phép đồng nghĩa với miễn toàn bộ nghĩa vụ pháp lý.
6. Quy định mới về thủ tục cấp giấy phép xây dựng
Luật Xây dựng 2025 hướng đến đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng cường trách nhiệm của các chủ thể tham gia hoạt động xây dựng và thúc đẩy thực hiện thủ tục trực tuyến.
Một số định hướng đáng chú ý:
- Mở rộng các trường hợp miễn giấy phép xây dựng.
- Đơn giản hóa thành phần hồ sơ và điều kiện cấp phép theo quy định.
- Tăng cường thực hiện thủ tục trực tuyến.
- Phân định rõ trách nhiệm của đơn vị tư vấn thiết kế.
- Tăng cường trách nhiệm quản lý nhà nước về xây dựng.
Đối với công trình thuộc diện phải xin giấy phép, chủ nhà cần chuẩn bị hồ sơ theo thủ tục được công bố, bao gồm đơn đề nghị, giấy tờ hợp pháp về đất đai, hồ sơ thiết kế và các tài liệu liên quan.
Thẩm quyền tiếp nhận, giải quyết hồ sơ cần được xác định theo quy định phân cấp hiện hành và địa bàn xây dựng.
Không nên mặc định mọi công trình đều nộp hồ sơ tại cùng một cơ quan.
7. Xây nhà không phép, xây sai phép có thể phát sinh những rủi ro gì?
Việc xây dựng không phép khi thuộc diện phải xin phép hoặc xây dựng sai nội dung giấy phép có thể dẫn đến nhiều rủi ro:
Rủi ro thứ nhất: Bị kiểm tra, lập biên bản và xử lý vi phạm hành chính.
Rủi ro thứ hai: Bị yêu cầu dừng thi công hoặc áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định.
Rủi ro thứ ba: Phát sinh chi phí điều chỉnh thiết kế, xử lý vi phạm và hoàn thiện hồ sơ.
Rủi ro thứ tư: Ảnh hưởng đến giao dịch mua bán, thế chấp, hoàn công hoặc các thủ tục liên quan đến nhà ở.
Không phải mọi vi phạm đều có thể được hợp thức hóa bằng cách nộp phạt. Việc xử lý cần căn cứ tính chất, mức độ vi phạm và quy định pháp luật áp dụng.
Giải pháp tốt nhất là kiểm tra điều kiện pháp lý trước khi khởi công.
8. Dịch vụ tư vấn pháp lý xây dựng nhà ở – Công ty Luật Việt Phú
Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà, sửa chữa nhà ở, xây nhà phố hoặc cần kiểm tra nghĩa vụ xin giấy phép xây dựng, việc được tư vấn đúng trường hợp sẽ giúp hạn chế những sai sót không đáng có.
Công ty Luật Việt Phú hỗ trợ tư vấn theo nhu cầu:
- Tư vấn quy định mới về giấy phép xây dựng.
- Kiểm tra điều kiện miễn giấy phép xây dựng nhà ở.
- Tư vấn hồ sơ, thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng.
- Rà soát hồ sơ pháp lý nhà đất.
- Tư vấn xây dựng không phép, sai phép.
- Tư vấn tranh chấp ranh giới, tranh chấp xây dựng.
- Hỗ trợ thủ tục pháp lý theo phạm vi thỏa thuận.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
CÔNG TY LUẬT VIỆT PHÚ
SÀN MUA BÁN CÔNG TY 247
VĂN PHÒNG HÀ NỘI
- Địa chỉ: Số LK44, Ngõ 4, Đường Nguyễn Văn Lộc, P. Hà Đông, TP Hà Nội.
- Tel: 024.6261.2299
- Hotline: 0936 129 229
- Email: luatvietphu@gmail.com
QUY ĐỊNH MỚI VỀ GIẤY PHÉP XÂY DỰNG – HIỂU ĐÚNG LUẬT, KIỂM TRA ĐÚNG ĐIỀU KIỆN, CHỦ ĐỘNG BẢO VỆ QUYỀN LỢI.
Liên hệ Công ty Luật Việt Phú để trao đổi nhu cầu tư vấn pháp lý và phương án xử lý phù hợp với hồ sơ thực tế.
#GiayPhepXayDung #QuyDinhMoiVeGiayPhepXayDung #GiayPhepXayDungNhaO #LuatXayDung2025 #XayNhaCoPhaiXinGiayPhepKhong #MienGiayPhepXayDung #ThuTucXinGiayPhepXayDung #TuVanPhapLyNhaDat #LuatSuNhaDat #CongTyLuatVietPhu
